Magyar
Egy ingatlan megvásárlásakor vagy eladásakor nemcsak a vételárra és az eladási árra kell figyelni. Az ügylethez többféle adó és illeték kapcsolódhat, amelyek akár több millió forinttal is módosíthatják a végső költségeket. Érdemes már az adásvétel előtt tisztában lenni a szabályokkal, hiszen megfelelő tervezéssel bizonyos esetekben jelentős összeget lehet megtakarítani.
Magyarországon ingatlanvásárlás esetén a vevőnek főszabály szerint vagyonszerzési illetéket kell fizetnie. Ennek általános mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka.
Ez azt jelenti, hogy egy 50 millió forintos lakás megvásárlásakor 2 millió forint illetékkel kell számolni.
Az illeték alapját a NAV által megállapított forgalmi érték képezi, amely általában megegyezik a szerződésben szereplő vételárral.
Fontos: nem minden vásárlónak kell a teljes illetéket megfizetnie!
Több kedvezmény és mentesség is létezik:
Első lakás vásárlása: 35 év alatti első lakásszerzők bizonyos feltételek mellett 50 százalékos illetékkedvezményt kaphatnak, ha a lakás teljes forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.
CSOK Plusz: a támogatott kölcsön felhasználásával történő lakásszerzés illetékmentes lehet.
Lakáscsere: ha valaki eladja korábbi lakását, és másikat vásárol, bizonyos feltételekkel csak a két ingatlan értékkülönbözete után kell illetéket fizetnie.
Egyenesági rokonok és házastársak közötti adásvétel: illetékmentes.
A lakáscsere esetében különösen fontos a határidő: a vásárlást megelőző három éven belüli vagy az azt követő egy éven belüli értékesítés vehető figyelembe.
Az ingatlan eladásakor a magánszemélynek személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége keletkezhet. Ennek mértéke az adóköteles jövedelem 15 százaléka.
A legfontosabb szabály, hogy nem az eladási ár után kell adózni, hanem az ingatlan értékesítéséből származó, költségekkel és időbeli csökkentéssel meghatározott jövedelem után.
Ráadásul az ingatlan megszerzésétől számított idő is meghatározó.
A jó hír: öt év elteltével már nem kell személyi jövedelemadót fizetni az értékesítés után.
A 2026-os értékesítések esetében a következő szabályok érvényesek:
| Szerzés éve | Adóköteles jövedelemrész |
|---|---|
| 2026 | 100% |
| 2025 | 100% |
| 2024 | 90% |
| 2023 | 60% |
| 2022 | 30% |
| 2021 vagy korábban | 0% |
Az adóköteles jövedelemrészre kell megfizetni a 15 százalékos SZJA-t.
Az adó kiszámításánál nem kizárólag a vételár és az eladási ár különbsége számít. Bizonyos, igazolható kiadások is levonhatók a bevételből.
Ilyenek például:
Az ingatlan korábbi vételára.
A vásárláskor megfizetett illeték.
Az ügyvédi és földhivatali költségek.
Az értéknövelő beruházások, például egy jelentősebb felújítás.
Az értékesítéshez kapcsolódó hirdetési és ingatlanközvetítői díjak.
Fontos, hogy a költségeket megfelelő bizonylatokkal, számlákkal vagy okiratokkal kell igazolni.
Példa: valaki 2024-ben 50 millió forintért vásárolt egy lakást, majd 2026-ban 60 millió forintért értékesíti. Ha 2 millió forint igazolható, elszámolható költsége volt, akkor a számított összeg 8 millió forint.
Mivel a vásárlás 2024-ben történt, ennek 90 százaléka, vagyis 7,2 millió forint lesz az adóköteles jövedelem.
A fizetendő SZJA így 1 080 000 forint.
Az ingatlanértékesítésből származó adóköteles jövedelmet az adásvételi szerződés földhivatali benyújtását követő év május 20-áig kell bevallani és az adót megfizetni.
Például egy 2026-ban értékesített ingatlan után keletkező adóköteles jövedelmet a 2027-es SZJA-bevallásban kell szerepeltetni.
Ha az értékesítésből nem keletkezik adóköteles jövedelem, akkor azt a bevallásban sem kell feltüntetni.
Egy ingatlanügylet során a megfelelő pénzügyi tervezés legalább olyan fontos, mint a megfelelő vételár kialkudása.
Vásárlás előtt érdemes ellenőrizni, hogy jogosultak vagyunk-e valamelyik illetékkedvezményre vagy mentességre. Eladás előtt pedig célszerű összegyűjteni a vásárlással, felújítással és értékesítéssel kapcsolatos számlákat, valamint ellenőrizni az ingatlan megszerzésének pontos időpontját.
A szabályok ismerete több millió forintos különbséget jelenthet a végelszámolásnál.
Ingatlanvásárlás vagy -eladás előtt ezért érdemes könyvelővel, adótanácsadóval vagy az ügyletet lebonyolító ügyvéddel is egyeztetni.
){kind=icon}