Magyar
Képzeld el, hogy két teljesen hasonló ház áll egymástól néhány kilométerre. Az egyik környéken egy hatalmas, modern épületkomplexum épül, tele szerverekkel, amelyek a világ mesterségesintelligencia-rendszereit működtetik. A másik környék változatlan marad.
Vajon melyik ház ér majd többet néhány év múlva?
Elsőre logikusnak tűnhet, hogy az első. Egy ilyen beruházás munkahelyeket teremthet, vállalkozásokat vonzhat a környékre, és növelheti a helyi ingatlanok iránti keresletet. A valóság azonban ennél jóval összetettebb. A mesterséges intelligencia terjedése valóban átalakítja az ingatlanpiacot, de nem feltétlenül úgy, ahogyan azt elsőre gondolnánk.
Amikor mesterséges intelligenciáról beszélünk, általában chatbotokra, képgenerálásra vagy önvezető autókra gondolunk. Arról viszont ritkábban esik szó, hogy mindezek működéséhez hatalmas fizikai infrastruktúra szükséges.
A háttérben adatközpontok dolgoznak: olyan speciális létesítmények, amelyekben több ezer szerver tárolja és dolgozza fel az adatokat. Ezek az épületek jelentős mennyiségű elektromos energiát igényelnek, és a működésük során keletkező hőt is el kell vezetni.
A Nemzetközi Energiaügynökség (IEA) 2026-os elemzése szerint a mesterséges intelligenciához kapcsolódó beruházások jelentősen növelik az adatközpontok iránti keresletet. A nagy adatközpont-üzemeltetők 2026-ra tervezett beruházási kiadásai meghaladhatják a 700 milliárd dollárt, amelyek jelentős részét új adatközpontok fejlesztésére fordítják.
Ez óriási összeg, amelynek egy része közvetlenül az ingatlanpiacon jelenik meg.
Az adatközpontokhoz ugyanis nem elegendő egy üres telek. Megfelelő elektromos hálózatra, hűtési infrastruktúrára, adatkapcsolatra és speciális építészeti megoldásokra is szükség van. Emiatt bizonyos ipari területek és megfelelő infrastruktúrával rendelkező telkek különösen értékessé válhatnak.
A JLL ingatlantanácsadó 2026-os előrejelzése szerint 2026 és 2030 között közel 100 gigawattnyi új adatközponti kapacitás épülhet ki világszerte. Ez előrejelzés, nem már megvalósult kapacitás, de jól érzékelteti a beruházási hullám méretét.
Vagyis az AI már most is hatással van az ingatlanpiac egy részére. A legközvetlenebb nyertesek azonban nem feltétlenül a hagyományos lakóingatlanok tulajdonosai.
Itt válik igazán érdekessé a történet.
Azt gondolhatnánk, hogy ahol adatközpont épül, ott automatikusan emelkedni kezdenek a lakásárak. Hiszen egy nagy beruházás gazdasági aktivitást hozhat a térségbe, és új dolgozók költözhetnek a környékre.
Csakhogy a valós adatok nem támasztják alá, hogy ez minden esetben megtörténik.
Az amerikai Realtor.com gazdaságkutatási részlege 2026-ban olyan amerikai környékeket vizsgált, ahol 2019 és 2025 között nagy adatközpont nyílt. Összesen 43 irányítószám-területet hasonlítottak össze hasonló, adatközponttal nem rendelkező környékekkel.
Az eredmény? Az adatközpontok megnyitása után a vizsgált területek lakásárai összességében hasonlóan alakultak, mint az összehasonlításra használt környékeken. Nem találtak meggyőző bizonyítékot arra, hogy az adatközpontok önmagukban érdemi többlet-áremelkedést vagy árcsökkenést okoztak volna.
Ez azért fontos, mert megmutatja a különbséget két dolog között: egy iparág gyors növekedése és a lakóingatlanok árának növekedése nem ugyanaz.
Egy adatközpont sok esetben viszonylag kevés dolgozóval működhet a beruházás méretéhez képest. Ha pedig az épület távol esik a lakóövezetektől, az új munkahelyek sem feltétlenül teremtenek jelentős keresletet a közeli családi házak iránt.
Ráadásul a nagy adatközpontok gyakran eleve olyan térségekben jelennek meg, amelyek már korábban is jelentős technológiai központok voltak.
Ezért egy ingatlan értékét nem lehet pusztán abból megjósolni, hogy a közelében megjelent-e egy AI-beruházás.
Az adatközpontok működésének egyik legnagyobb kihívása az energiaellátás. A szerverek folyamatosan dolgoznak, hőt termelnek, és a működésükhöz szükséges áram mellett a hűtőrendszerek is energiát fogyasztanak.
A Nemzetközi Energiaügynökség szerint az adatközpontok növekvő energiaigénye több országban megterheli az elektromos hálózatokat, és kérdéseket vet fel a helyi áramellátás költségeivel kapcsolatban. Az azonban nem állítható, hogy minden adatközpont automatikusan drágább lakossági áramot eredményez: ez a helyi energiarendszertől, a beruházás finanszírozásától és a szabályozástól is függ.
Ez az ingatlanvásárlóknak is fontos lehet.
Képzeljünk el két házat, amelyek vételára és állapota hasonló. Az egyik korszerű szigeteléssel és alacsony energiaigénnyel rendelkezik, a másik viszont sok energiát fogyaszt. Ha a fenntartási költségek emelkednek, az első ingatlan kedvezőbb lehet a tulajdonos számára.
Ez nem jelenti azt, hogy minden energiahatékony ház automatikusan gyorsabban drágul. Azt viszont igen, hogy a vételár mellett érdemes a várható rezsiköltségeket is figyelembe venni.
A mesterséges intelligencia hatása nem áll meg az adatközpontoknál.
Ha egy vállalat az AI segítségével kevesebb irodai munkaterülettel is hatékonyan tud működni, idővel megváltozhat az irodák iránti kereslete. Más vállalatok viszont új munkaköröket hozhatnak létre, vagy több helyet igényelhetnek a technológiai fejlesztésekhez.
A JLL 2026-os elemzése is arra jut, hogy az AI munkaerőpiaci hatása nem mindenhol azonos: a munkakörök átalakulása, a munkahelyek megszűnése és az új pozíciók létrejötte különböző módokon hathat az irodapiacra.
Ennek hosszabb távon kétféle következménye lehet. Egyes városrészekben csökkenhet az irodaterületek iránti kereslet, máshol pedig növekedhet a technológiai cégek és a kapcsolódó szolgáltatások jelenléte.
A lakóingatlanok piacára ez közvetetten hathat: a munkahelyek földrajzi elhelyezkedése, a bérek és az ingázási szokások változása befolyásolhatja, hol szeretnének élni az emberek.
Fontos azonban hangsúlyozni, hogy ezek lehetséges gazdasági hatások, nem pedig minden városra érvényes, már bizonyított lakásár-előrejelzések.
Az Egyesült Államokban és Nyugat-Európában megfigyelt trendeket nem lehet automatikusan átültetni a magyar ingatlanpiacra. Más a gazdasági környezet, az infrastruktúra, a lakáskínálat és a kereslet összetétele.
Magyarországon ezért érdemes külön vizsgálni:
hol épülnek vagy bővülnek adatközpontok, illetve más technológiai beruházások;
milyen állapotban van az adott térség elektromos hálózata;
teremtenek-e a beruházások ténylegesen helyi munkahelyeket;
hogyan változnak az adott település lakásárai, bérleti díjai és az eladó ingatlanok száma;
van-e más, erősebb magyarázat az árváltozásra, például új közlekedési kapcsolat, lakásépítési hullám vagy hitelpiaci változás.
Az agglomerációban például önmagában az, hogy egy település közelében technológiai beruházás indul, még nem bizonyítja, hogy a családi házak értéke emelkedni fog. Ehhez tényleges helyi piaci adatokra lenne szükség.
A válasz attól függ, pontosan milyen ingatlanról beszélünk.
Egy adatközpont működésére alkalmas ipari telek, egy technológiai vállalatokat kiszolgáló iroda és egy családi ház három különböző befektetési kategória. Eltérő infrastruktúrát, finanszírozást és kockázatértékelést igényelnek.
Egy ipari telek értékét például jelentősen befolyásolhatja az elektromos hálózathoz való csatlakozás lehetősége, a terület besorolása, a vízellátás és a beruházás engedélyezhetősége. Attól, hogy egy földterület egy adatközpont közelében fekszik, még nem válik automatikusan alkalmassá ilyen célra.
Egy lakóingatlan esetében ezzel szemben továbbra is alapvető kérdés a lokáció, a közlekedés, az állapot, a fenntartási költség és az, hogy mennyien szeretnének az adott környéken lakni.
A befektetőnek ezért nem azt érdemes kérdeznie, hogy „van-e AI a környéken?”, hanem azt, hogy a technológiai beruházás milyen konkrét változást hoz a helyi keresletben, az infrastruktúrában és az ingatlan használhatóságában.
A mesterséges intelligencia már most jelentős beruházásokat mozgat meg az ingatlanpiacon, különösen az adatközpontok, az ipari ingatlanok és az energiaellátáshoz kapcsolódó infrastruktúra területén. A lakóingatlanok értékére gyakorolt hatás azonban nem automatikus, és a jelenlegi kutatások alapján nem állítható, hogy az AI-központok közelében fekvő házak szükségszerűen gyorsabban drágulnak.
A technológia tehát nem tesz minden ingatlant értékesebbé. Inkább új szempontokat hoz a piacra: az energiaellátás, az infrastruktúra, a munkahelyek és a helyi kereslet jelentősége még inkább előtérbe kerülhet.
És talán ez a legérdekesebb az egészben: a jövő ingatlanpiacán nem feltétlenül az lesz a legértékesebb ingatlan, amelyik a legközelebb van a legújabb technológiához, hanem az, amelyik a legjobban megfelel az emberek és a vállalkozások változó igényeinek.
){kind=icon}